Menghitung Keuntungan Investasi Property 25 Tahun Terakhir,Terkait Dengan Peraturan Pajak.

Periode Sebelum 1984
Jual-beli properti tidak dipungut pajak penghasilan secara langsung. Transaksi di pasar primer maupun sekunder.

2) Periode 1984 s/d 1994
Transaksi jual-beli properti di pasar sekunder, penjual wajib membayar pajak penghasilan (PPh), bila mendapat keuntungan. Kewajiban pajaknya dibayar dan dilaporkan dalam SPT tahunan.
Perhitungan pajaknya progresif tergantung besarnya keuntungan (tarif ps 17). Keuntungan adalah selisih harga jual dengan harga beli dikali dengan angka konversi. Angka konversi ditemukan oleh pihak pajak untuk menghilangkan pengaruh inflasi.
Kewajiban pajak tersebut banyak diabaikan oleh penjual properti. Banyak penjual bukan atau belum menjadi wajib pajak. Tidak memiliki NPWP. Penentuan harga jual beli juga tidak ada standart, sehingga mudah dimanipulasi.

3) Periode 1 April 1994 s/d 1998
Penjual properti dipasar sekunder dikenakan PPh final secara langsung. Transaksi jual-beli yang dilakukan dihadapan PPAT dapat dilakukan setelah PPh disetor. PPh yang disetor sebesar 5% dari harga transaksi. Dengan catatan PPh minimum 5% dari NJOP (dalam SPT PBB).
Investor properti tidak melakukan AJB atas pembelian properti. Biasanya dibuat Ikatan Jual-beli dan kuasa. Penjual menyerahkan PPhnya pada pembeli. PPh disetor pada saat properti dijual kembali kepada pemakai (end user).
Dalam pasar primer, investor membeli dari developer dengan cara angsuran (pembayaran bertahap). Perjanjian yang dilakukan berupa SPJB (Surat Pengikatan Jual Beli). Investor yang menjual kembali propertinya cukup membatalkan SPJB dengan pengembang. Dalam transaksi tersebut belum ada pembayaran pajak dari investor (sebagai penjual) dan pembelinya.

4) Periode 1 Juli 1998 s/d 2008
Mulai 1 Juli 1998, penjual dan pembeli dikenakan pajak, PPh final untuk penjual dan BPHTB untuk pembeli. Nilainya sama 5%. Bagi pembeli diberikan potongan pajak yang nilainya berbeda setiap daerah. Contohnya untuk Surabaya adalah 2 Juta Rupiah.

5) Periode 2006 s/d 2008
Transaksi di pasar sekunder, untuk membayar pajak (PPh) bagi penjual maupun BPHTB bagi pembeli diwajibkan mencantumkan NPWP.
Investor properti mulai merasa tidak nyaman karena dianggap sebagai monitoring terhadap penghasilan dan aset yang dimilikinya.
Sementara untuk investor dipasar primer pengalihan SPJB tetap bisa dilakukan tanpa terkait dengan kewajiban pajak.

6) Periode 2008
Tahun 2008 pemerintah memberikan kesempatan pada pemilik properti melakukan pendaftaran aset-asetnya melalui Sunset Policy. Harapannya, semua transaksi properti akan menjadi transparan antara penjual, pembeli dan pihak pajak. Kewajiban pajak akan termonitor dengan baik. Keterkaitan antara penghasilan dan transaksi pembelian dan penjualan properti juga terungkap.


7) Periode Tahun 2009 dan seterusnya
Transaksi properti dipasar sekunder mulai terjadi pembatasan. Pemilik yang masih memegang pengikatan jual beli notaris tidak bisa mengalihkan propertinya ke pihak lain. Akta jual-beli hanya bisa dilakukan kepada pemilik sendiri berdasar pengikatan jual beli dan kuasa. Pajak yang harus dibayar adalah PPh atas nama penjual (yang namanya ada di sertifikat) dan BPHTB atas nama pemegang pengikatan dan kuasa.
Aturan ini memberatkan investor properti karena mengurangi keuntungannya sekitar 10%. Akibatnya, investasi properti dipasar sekunder akan menurun. Harga properti dipasar sekunder juga akan mengalami stagnasi.
Untuk investor di pasar primer yang memilki SPJB, keadaannya tidak lebih baik. Investor properti dengan SPJB yang diperoleh sebelum 2009 bila akan mengalihkan atau menjual propertinya harus menunggu pengembang mendapatkan SKB (Surat Keterangan Bebas pajak).
Investor properti dengan SPJB bila mengalihkan SPJBnya tahun 2009 akan menghadapi pemeriksaan pajak bila SPJBnya belum tercantum dalam daftar aset dalam SPT. PPh atas pengalihan SPJBnya juga akan ditagih.
Lebih buruk lagi, bila atas pengalihan SPJB investor ditagih BPHTB (sebagai pembeli dari pengembang) dan PPh (sebagai penjual). Hal ini sangat memberatkan investor properti. Pengembang diharapkan membantu mencarikan solusi. Minta penjelasan dari pihak pajak dan mengusulkan ke pihak pajak untuk menghapus penerapan pajak yang merugikan investor.
Pemerintah dalam hal ini Dirjen Pajak perlu mempertimbangkan peran investor properti dalam perkembangan bisnis properti dan bisnis yang terkait. Pertumbuhan bisnis properti adalah motor pengerak pertumbuhan ekonomi. Investor properti adalah penggerak perkembangan bisnis properti.

READ MORE - Menghitung Keuntungan Investasi Property 25 Tahun Terakhir,Terkait Dengan Peraturan Pajak.

INVESTASI PROPERTY MELALUI KPR

KPR adalah Kredit Pemilikan Rumah. Selain untuk membeli rumah, juga Ruko. Tujuan utama KPR sebenarnya, untuk mereka yang membeli rumah dengan tujuan ditempati. KPR rumah sederhana bahkan disubsidi bunga dan pajaknya oleh pemerintah.

Semua properti, termasuk rumah adalah investasi jangka panjang. Masyarakat menengah dan menengah keatas yang telah memiliki rumah, membeli properti (rumah) sebagai investasi. Sebagian malah berspekulasi di properti. Membeli dengan harga yang murah dan menjual kembali dengan keuntungan.

Dana KPR bisa digunakan untuk membeli rumah kedua, ketiga dan seterusnya. Bank memberi batasan dana yang harus disediakan dalam bentuk uang muka, 20% - 30%. Penilaian properti dilakukan appraisal Bank. Kalau penilaian dari Bank cukup tinggi, uang muka yang disediakan bisa berkurang. Demikian sebaliknya, calon nasabah KPR perlu memiliki uang muka lebih besar, bila penilaian Bank agak rendah.

Bila dana pinjaman KPR yang diluncurkan Bank lebih besar dari harga transaksi, berarti investor mendapatkan kelebihan dana. Pinjaman KPR bisa melampaui harga jual-beli kalau investor mendapatkan rumah yang bagus dan sangat murah. Besarnya kredit KPR yang didapat, bukan hanya tergantung pada nilai rumah yang dibeli. Catatan sejarah kredit dari calon nasabah sangat berpengaruh. Rekor buruk berupa kredit macet dimasa lalu, bahkan tunggakan kartu kredit akan menghambat permohonan KPR.

Kemampuan nasabah membayar cicilan KPR dinilai berdasarkan penghasilannya. Bank paling suka pada mereka yang berpenghasilan tetap. Sekitar 30% dari penghasilan suami & istri boleh dipakai untuk angsuran KPR. Mereka yang berprofesi dengan penghasilan yang tidak tetap lebih sulit mendapatkan KPR.

Kondisi bisnis, peluang bisnisnya dan masa kerja dari calon nasabah juga berpengaruh pada persetujuan KPR. Banyaknya dana yang masuk dalam rekening giro atau tabungan, selisih cash flow setiap bulan. Diukur oleh bank dengan mempelajari rekening koran 3 - 6 bulan terakhir pemohon KPR.

Proses pengajuan dan pencairan KPR demikian ketat. Apakah mungkin kita menggunakan dana KPR untuk tujuan investasi ? Mungkin saja.
Tergantung, siapa Anda (sebagai investor) ?
- Berapa besar penghasilan dan pendapatan bulanan Anda ?
- Seberapa aman / stabil penghasilan dan pendapatan Anda ?
- Apakah Anda punya cacat kepercayaan di "mata" Bank ?
- Apakah rumah / ruko yang dibeli nilainya memadai dibanding kredit yang diajukan ?
- Berapa modal / uang muka Anda dalam pembelian rumah tersebut ?

Kesimpulan : Bukan sembarang orang bisa mendapat KPR.

Kalaupun dana KPR mampu diperoleh, Apakah investasi tersebut akan menguntungkan ?
Investasi rumah dalam jangka panjang, lebih dari sepuluh tahun, hampir pasti menguntungkan. Tentu lokasi tetap harus dipertimbangkan.

Investasi rumah dalam jangka menengah, 5 - 10 tahun, sangat dipengaruhi oleh "timing" (Saat yang tepat). Dalam siklus bisnis properti dikenal masa "booming properti", "menurun", "stagnan" dan "menanjak". Siklusnya sekitar 10 tahunan.

Investasi rumah dalam jangka pendek, kurang dari 3 tahun. Pertimbangan harus hati-hati, bila tidak ingin merugi. Paling baik adalah membeli dengan harga murah. Cari penjual yang memang terdesak secara keuangan, mau menjual cepat dan murah.

Investasi rumah dengan spekulasi, membeli dan menjual kurang dari 1 tahun. Pertimbangan "timing". Periode "booming properti" saat yang tepat melakukan spekulasi.

Kesimpulan : Investasi rumah dengan pinjaman KPR terbeban beberapa biaya. Biaya perjanjian kredit, pajak sebagai pembeli (BPHTB), sebagai penjual (PPh) dan biaya pemasangan hak tanggungan transaksi melalui agen properti, biaya komisi dan biaya notaries / PPAT.

Biaya dan pajak mengurangi keuntungan investor, bahkan bisa merugi. Investasi rumah membutuhkan waktu yang tepat, lokasi yang bagus dan perhitungan yang cermat. Tambahkan dana renovasi dan strategi pemasaran dari agen properti yang professional, membuka peluang lebih besar, untung.
Perhitungan kasar biaya + pajak + komisi sekitar 15%. Keuntungan baru bisa diperoleh bila kapital gain yang diraih lebih dsri 15%.

Kesimpulan : Investasi rumah melalui KPR tidak bisa spekulatif, tapi jangka panjang.

Bagaimana dengan investasi rumah yang memberikan penghasilan bulanan (misal rumah kos) ? Properti berupa rumah kos, sebetulnya yang dibayar bukan hanya nilai rumah tapi termasuk potensi bisnis kosnya. Kerugian dari bisnis kosnya, akan mempengaruhi kemampuan mengangsur. Kalau okupansi bagus, hasilnya akan meningkatkan kemampuan membayar kreditnya dan keuntungan investasi lebih besar.

Kesimpulan : Investasi rumah yang memberikan penghasilan bulanan (Rumah kos), hanya bisa dilakukan oleh orang yang bisa memperoleh dana KPR, karena mampu memenuhi kriteria Bank, seperti yang telah dijelaskan diatas. Investasi rumah kos bukan tanpa resiko. Punya kemampuan mengelola dan bersaing dengan bisnis yang sejenis.

Jadi, investasi rumah melalui KPR bisa menguntungkan atau merugikan, yang perlu dilakukan adalah pemahaman terhadap bisnis properti dan perhitungan yang cermat. Investasi rumah sama seperti investasi lain, untung rugi adalah bagian yang tidak terpisahkan, tergantung cara kita mengelolanya.

Selamat berinvestasi rumah melalui KPR, semoga sukses.

READ MORE - INVESTASI PROPERTY MELALUI KPR